“하안주공5단지 매물이 나왔다는데 지금 들어가도 새 아파트 입주권 받을 수 있나요?”, “분담금은 얼마쯤 될까요?” 요즘 상담을 하다 보면 이 질문을 정말 자주 받습니다. 결론부터 말씀드리면, “단지가 좋으냐”보다 “내가 조합원 지위를 승계받을 수 있느냐”를 먼저 따져야 하고, 사업성을 대략적으로 분석할 줄 알아야겠죠? 그 답의 시작점이 바로 2025년 5월 28일에 나온 고시문입니다.
이 글에서는 광명시가 낸 하안주공5단지 재건축 정비구역 지정 및 사업시행자 지정 고시가 정확히 무슨 뜻인지, 그리고 그게 매수를 고민하는 분의 ‘돈’과 ‘입주권’, 기존 소유자에게는 ‘분담금’이 어떤 의미인지 감정평가사의 시선으로 끝까지 따라가 보겠습니다.
고시 한 장으로 무슨 일이 일어났나
광명시는 2025년 5월 28일, 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 하안주공5단지 재건축사업의 정비구역 지정과 사업시행자 지정을 동시에 고시했습니다. 하안택지지구(하안주공 12개 단지) 가운데 첫 사례였습니다.
여기서 “동시에”라는 표현이 핵심입니다. 하안주공5단지는 조합을 만들어 사업을 끌고 가는 일반적인 조합 방식이 아니라, 신탁 방식(사업시행자: 한국자산신탁)을 택했습니다. 쉽게 말해, 주민들이 조합을 직접 결성하는 대신 전문 신탁회사에 사업 진행을 맡긴 구조입니다.
조합 방식이라면 추진위원회 구성 → 조합설립인가 단계를 밟아야 하는데, 신탁 방식은 정비구역 지정과 사업시행자 지정이 함께 떨어지면서 조합 방식의 ‘조합설립’에 해당하는 단계까지 한 번에 정리됩니다. 그래서 행정 절차가 짧아지고, 통상 사업 기간이 2~3년가량 단축될 수 있다고 봅니다. 속도가 중요한 재건축에서 이건 분명한 장점입니다.
정비사업의 전체 흐름이 낯설다면, 먼저 재개발·재건축의 단계별 절차를 정리한 글을 보고 오시면 이 고시의 위치가 한눈에 잡힙니다.
누가짓나-시공사는?
시공사 선정도 이미 굴러가고 있습니다. 2026년 4월 6일 현장설명회에 SK에코플랜트·한화 건설부문·대방건설이 참석했고, 입찰은 5월 21일 마감(입찰보증금 150억 원)됐습니다. 시공사 선정총회는 2026년 6월 5일로 예정돼 있었습니다.
최종 선정 결과는 시점에 따라 달라질 수 있으니, 확정 여부는 사업시행자(한국자산신탁) 및 광명시청 고시·공고에서 직접 확인하시기 바랍니다.
여기서부터가 진짜 중요합니다 — 지금 사면 입주권 받나?
아무리 단지가 좋아도, 매수자가 조합원(토지등소유자) 지위를 승계받지 못하면 새 아파트가 아니라 ‘현금’을 받고 쫓겨날 수 있습니다. 이게 매수 검토자가 가장 먼저 확인해야 할 부분입니다.
광명시는 2025년 10월 정부 대책으로 투기과열지구·조정대상지역에 지정됐고(효력 2025년 10월 16일), 토지거래허가구역으로도 묶였습니다(2025년 10월 20일~2026년 12월 31일, 기준 시점에 따라 연장·해제 가능). 투기과열지구에서는 재건축 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한됩니다.
그런데 재건축에서 그 ‘제한이 시작되는 기준일’이 단지마다 다릅니다. 조합 방식은 조합설립인가일이 기준이지만, 신탁 방식은 사업시행자 지정 고시일이 같은 효력을 가집니다. 하안주공5단지는 2025년 5월 28일에 이미 사업시행자 지정 고시가 났습니다. 즉, 광명이 규제지역으로 묶인 상태에서 이 단지 물건을 사면, 원칙적으로 매수자는 입주권(분양 대상 지위)을 승계받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있다는 의미입니다.
물론 예외가 있습니다. 가령 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1주택자가 파는 경우, 상속·혼인·이혼 등 일부 사유는 지위 승계가 인정될 수 있습니다. 하지만 이건 파는 사람의 요건이고, 매물마다 충족 여부가 천차만별입니다. “예외에 해당하겠지” 하고 계약부터 하면 가장 위험합니다.
그래서 매수를 검토하신다면 계약 전에 반드시 두 가지를 확인하세요. 첫째, 이 매물이 조합원 지위 승계가 가능한 물건인지(매도인 요건 포함). 둘째, 토지거래허가구역인 만큼 실거주 요건과 허가 절차를 충족할 수 있는지. 이 두 가지가 안 맞으면, 좋은 단지를 비싸게 사고도 입주권을 못 받는 최악의 시나리오가 생깁니다.
그래서 이 단지, 사업성은 어떤가
거두절미하고 숫자로 보겠습니다. 정비사업의 핵심은 비례율입니다. 감정평가사가 알려주는 권리가액과 분담금을 먼저 읽고 오시면 이해가 쉽습니다.
그럼 지금부터 하안주공5단지의 비례율 추정을 위해 하나씩 짚어보겠습니다. 우선 기본정보부터 보시죠
- 전용 45.77㎡ – 480세대
- 전용 53.93㎡ – 1세대
- 전용 58.01㎡ – 616세대
- 전용 59.39㎡ – 719세대
- 전용 79.07㎡ – 360세대
총 2,176 세대라는 대단지입니다. 비례율을 알려면 종전자산가액부터 추정을 해야겠죠?
지금부터 하는 계산은 전부 추정이니 참고만 해주세요.
종전자산가액의 기준시점은 사업시행인가고시일이나, 아직 언제가 될지 모르므로 현재 KB시세를 기준으로 하겠습니다.
- 전용 45.77㎡ – 4.15억 (9,067,075원/㎡ )* 480세대=약 1,992억
- 전용 53.93㎡ – 4.88억 (시세추정 – 9,500,000원/㎡ )*1세대=4.88억
- 전용 58.01㎡ – 6.35억 (10,946,389원/㎡)*616세대=약 3,911억
- 전용 59.39㎡ -6.35억 (10,692,036원/㎡)*719세대=약 4,565억
- 전용 79.07㎡ – 7.85억 (9,927,912원/㎡)*360세대=약 2,826억
- 전체 종전자산 합계 = 약 1조3,300억
물론 실제 종전자산평가시에는 각 세대별로 정밀하게 평가를 하게됩니다. 지금은 추정이니까 저렇게 단순하게 한번 봅시다. 종전자산을 보았으니 이제 총사업비를 보아야겠죠? 재건축사업의 사업비는 여러가지로 구성되어있고, 특히 하안주공5단지의 경우 신탁방식이라 조합방식과는 사업비 구조가 다릅니다. 다만, 사업비에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 공사비이기 때문에, 추정분담금 실무에서는 공사비가 사업비의 몇%를 차지하는지로 역산을 하게 됩니다. 공개된 자료에 따르면 하안주공5단지는 최근 시공사 선정 입찰을 했으나 유찰됐습니다. (하안주공5단지, 첫 시공자 입찰은 유찰 – 위클리한국주택경제신문) 이는 나라장터 공고문에서도 확인됩니다.
이는 나라장터의 공고문에서도 쉽게 검색이 가능합니다.
공고문상 공사비는 평당 800만 원, 총 연면적은 454,003.08㎡(약 137,336평)입니다. 실제 공사비는 이보다 늘겠지만, 이를 토대로 계산하면 800만 원 × 137,336평 = 약 1조 986억, 편의상 1조 1천억으로 보겠습니다.
통상 재건축에서 전체 사업비 중 공사비 비중은 60~70% 정도입니다. 사업장마다, 특히 조합방식이냐 신탁방식이냐에 따라 천차만별이고요. 공사비 1조 1천억이 전체의 70%라고 보고 역산하면 1조 1천억 ÷ 70% ≈ 1조 5,714억, 대략 1.6조로 잡겠습니다. 이제 우리는 하안주공5단지의 종전자산금액과 총사업비를 알게됐습니다. 이제는 종후자산 가격을 알아야할 차례겠지요? 하안주공5단지의 설계회사는 삼하건축사설계사무소인것으로 확인되었습니다.
여기서 한 가지 짚고 갈 게 있습니다. 세대수가 자료마다 조금씩 다릅니다. 2025년 5월 28일 정비구역 지정 고시문에는 2,810세대, 설계사 설명 영상에서는 2,940세대, 2026년 시공자 선정 입찰공고에는 2,886세대로 나옵니다. 왜 다를까요? 정비구역 지정 고시의 세대수는 사업 초기 단계의 ‘계획’ 숫자라서, 고시문에도 “계획인구 및 세대수는 정비계획 및 사업시행계획 수립 과정에서 변경될 수 있음”이라고 명시돼 있습니다. 이후 설계·인허가를 거치며 동 배치·평형 구성이 조정되다 보니 숫자가 움직입니다. 이 글에서는 가장 최근 공식 자료인 입찰공고 기준 2,886세대로 계산하겠습니다.
- 49㎡(공급 20평) – 440세대(15.0%)
- 59㎡(공급 25평)- 2,044세대(69.5%)
- 74㎡(공급30평) – 256세대 (8.7%)
- 84㎡ (공급 34평)- 200세대 (6.8%)
이 비율을 2,886세대에 적용해 재구성하면 이렇게 됩니다.
- 49㎡ (공급 20평)- 432세대(15.0%)
- 59㎡ (공급 25평)- 2,006세대(69.5%)
- 74㎡ (공급30평)- 251세대 (8.7%)
- 84㎡ (공급 34평)- 196세대 (6.8%)
그리고 2종에서 3종으로 종상향하는 조건으로 용적률 330%를 받게 됐습니다. 이로 인해 공공임대를 의무적으로 지어야 하는데, 그 비율은 기존 10%에서 8%로 내려갔습니다. (철산·하안 지구단위계획안 수립 – 위클리한국주택경제신문) 전체 2,886세대의 8%면 약 231세대인데, 아마 250세대 정도로, 전부 49㎡(공급 20평)에 넣을 겁니다.
자, 그럼 이제 주변 신축아파트 시세를 봅시다.
광명 아파트, 정말 불장입니다. 최근 분양한 철산역자이가 25평 기준 평당 5,368만 원, 철산자이더헤리티지는 평당 5,700만 원이네요.
하안주공5단지는 이보다 입지가 뒤처지긴 합니다. 속단할 수는 없지만 넉넉잡아 일반분양 25평 기준 평당 5,000만원으로 보면 12.5억입니다. 평당 5,000만원이라…지금 생각하면 무지하게 높은 금액이지만, 일단 그렇게 보자구요. 광명 특성상 59㎡ 선호가 강해, 74·84㎡는 공급 평단가가 5%가량 낮게 책정될 것 같습니다. 이를 기준으로 보면 이렇습니다.
- 49㎡ (공급 20평, 평당 4800만)- 10억, 432세대-250세대(임대)=182세대 분양
- 59㎡ (공급 25평, 평당 5000만)- 12.5억, 2,006세대
- 74㎡ (공급30평, 평당 4750만)- 14.25억, 251세대
- 84㎡ (공급 34평, 평당 4750만)- 16.15, 196세대
여기서 주의할 점이 있습니다. 이건 조합원분양가가 아니라 일반분양가입니다. 조합원분양가는 사업성에 따라 일반분양가보다 많게는 20%까지 쌀 수도, 사업성이 나쁘면 거의 근접한 수준이 되기도 합니다. 하안주공은 조합원분양가를 20% 싸게 보겠습니다.
아마 지금 2,176세대에서 현금청산 받는 분들 고려하면 대략 2,000세대가 조합원이 될 것 같습니다. 임대주택은 별도 계산하는 공식이 있으니 일단 5억 정도라고 보면, 전체 사업비는 약 2조9300억원 정도 됩니다.
여기서 근린생활시설 분양분까지 합하면 종후자산금액은 더 올라가게 되겠죠. 얼마가 될지는 모르겠지만, 종후자산을 약 3조라고 해봅시다. 그럼 이제 대망의 비례율이 나오게 됩니다.
- 종전자산 : 1조3,300억
- 총사업비 : 1조6,000억
- 종후자산 : 3조
- 비례율 : (3조-1조6000억) ÷1조3,300억 = 약105.2%
이렇게만 사업이 진행된다면, 조합원은 일반분양보다 20%싸게 얻어서 좋고, 비례율도 105.2%이 나와서 사업성도 괜찮다는 의미로 읽힙니다. 이어서 비례율이 105.2%로 나올때 타입별 분담금을 볼까요?
이제 여기서 공사비가 10% 오르면 총사업비는 1,000억 늘어난 1.7조가 되고, 비례율은 97.7%로 떨어집니다. 그만큼 분담금은 늘어나겠죠. 실제 추정분담금 작업에서는 이렇게 사업비·분양가 변화에 따른 민감도 분석을 넣기도 합니다. 다만 위 계산엔 짚어둘 함정이 많습니다.
① 분담금은 공사비 인상으로 확정 시점에 더 커질 수 있고,
② 사업이 지연되면 금융·이주 비용이 눈덩이처럼 불어나며,
③ 무엇보다 조합원 지위 승계가 안 되면 이 계산 자체가 무의미해집니다.
처음 질문의 답부터 드리면, 비례율 105.2% 시나리오 기준 전용 59㎡(가장 많은 타입)소유자가 34평을 받으면 약 6.2억, 25평이면 약 3.3억 정도가 분담금입니다. 다만 이건 ‘좋은 시나리오’일 뿐, 평당 800만원 입찰이 유찰돼 공고를 한만큼, 추후 공사비가 오르면 비례율이 100% 아래로 떨어지고 분담금은 타입마다 1억 안팎씩 더 붙습니다. 그래서 순서가 중요합니다.
첫째, 사도 입주권을 받을 수 있는 물건인지(규제지역+신탁 고시 완료) 확인부터.
둘째, 분담금은 확정값이 아니라 공사비에 따라 움직이는 변수라는 점.
셋째, 좋은 단지인지보다, 내가 그 권리를 온전히 받고 분담금을 감당할 수 있는지가 먼저입니다.
규제·금리 흐름은 2026 부동산 뉴스 핵심 요약, 인근 광명시흥 신도시 보상은 이 글에서 이어집니다. 다음 글에서는 하안주공 12개 단지의 진행 속도를 한눈에 비교해 보겠습니다.
본 글은 일반적인 정보 제공이며 투자·법률 자문이 아닙니다. 모든 수치는 공개 자료에 근거한 추정으로, 실제 종전자산·분양가·공사비·비례율은 감정평가와 관리처분계획에서 확정됩니다. 구체적 사안은 사업시행자(한국자산신탁)·광명시청·전문가 확인을 받으시기 바랍니다.
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