광명에 사는 무주택자라면 요즘 머릿속이 복잡할 겁니다. 내 집 마련의 길이 하나가 아니라 셋이기 때문입니다. 새로 짓는 하안2지구에 청약을 넣을 수도 있고, 발밑의 하안주공 재건축을 사서 들어갈 수도 있고, 조금 더 기다려 광명시흥 3기 신도시를 노릴 수도 있습니다. 부동산 현업에서 숫자를 다루는 입장에서 보면, 이 셋을 같은 잣대로 비교하면 답이 안 나옵니다. 셋은 가격대만 다른 게 아니라, 사업의 법적 성격과 접근방법 자체가 다르기 때문입니다. 그래서 이 글은 먼저 세 사업이 제도적으로 무엇이 다른지부터 정리하고, 그 위에서 “내 자금과 내 시간표에 맞는 길은 어디인가”를 끝까지 따져보겠습니다.
재건축·공공주택·신도시는 각각 다른 제도
많은 분들이 재건축 및 재개발, 도시개발, 신도시를 뭉뚱그려 생각합니다. 그러나 이 셋은 적용되는 법도, 사업을 끌고 가는 주체도, 내가 참여하는 방식도 전혀 다릅니다. 광명의 세 길을 이 틀로 먼저 갈라 두겠습니다.
하안주공 재건축은 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’에 따른 재건축사업입니다. 쉽게 말해, 멀쩡한 기반시설(도로·상하수도)은 그대로 두고 낡은 아파트 건물만 헐어 새로 짓는 사업입니다. 땅 주인은 기존 아파트 소유주들이고, 이들이 조합이나 신탁을 꾸려 직접 사업을 끌고 갑니다. 그래서 내가 참여하려면 그 단지의 아파트(또는 입주권)를 사야 합니다. 참고로 재’개발’은 도로조차 제대로 없는 낡은 동네 전체를 기반시설까지 통째로 갈아엎는 사업이라, 건물만 새로 짓는 재’건축’과는 다릅니다. 하안주공은 도로·학교가 이미 갖춰진 택지지구라 재건축에 해당합니다.
하안2 공공주택지구는 ‘공공주택특별법’에 따른 공공주택사업입니다. 국가나 LH가 사업시행자가 되어, 비어 있거나 저층으로 쓰이던 땅을 수용·보상해 공공주택을 새로 짓는 사업입니다. 재건축처럼 기존 소유주가 주체가 아니라 LH가 주체이고, 내가 참여하는 방식은 매수가 아니라 ‘청약’입니다. 시세보다 싸게 분양하는 대신 무주택·소득·자산 요건을 봅니다.
광명시흥은 같은 공공주택특별법을 쓰되, 규모가 신도시급인 3기 신도시입니다. 법적 성격은 하안2와 같은 공공주택지구지만, 도시 하나를 통째로 만드는 수준이라 교통망·자족용지까지 새로 까는 점이 다릅니다. 역시 LH·GH가 주체이고 참여 방식은 청약입니다.
| 구분 | 하안주공 재건축 | 하안2 공공주택 | 광명시흥 신도시 |
|---|---|---|---|
| 근거 법 | 도시 및 주거환경정비법 | 공공주택특별법 | 공공주택특별법 |
| 사업 주체 | 소유주 조합·신탁 | LH | LH·GH |
| 내가 끼는 법 | 매수(아파트·입주권) | 청약 | 청약 |
| 한 줄 요약 | 낡은 건물만 새로 | 빈 땅에 공공주택 | 빈 땅에 도시 전체 |
이 표 하나만 머리에 넣어두면, 아래 이야기가 훨씬 선명해집니다. 매수냐 청약이냐, 내가 주체냐 LH가 주체냐 — 이 차이가 곧 내 집마련의 위험의 구조를 가릅니다.
광명을 둘러싼 세 갈래
다음으로 확인된 사실관계를 못박아 둡니다. 2026년 6월 현재 기준입니다.
규모로는 광명시흥과 하안주공 재건축이 비슷한 ‘신도시급’이고 하안2는 그보다 작습니다. 하지만 규모보다 중요한 건 셋이 참여방식 등 사업의 성격이 다르다는 점입니다. (출처: 국토교통부 고시 제2024-1049호 광명하안2 S-1BL 사업계획 승인, 광명시 하안주공 정비구역 지정 고시, 국토교통부 광명시흥 지구계획 승인 보도자료)
세 길은 서로 다른 엔진으로 움직인다
세 길을 한 덩어리로 보면 분석이 흐려집니다. 각자의 엔진을 분해하면 이렇게 갈립니다.
하안2 청약의 엔진은 ‘분양가와 시세의 차이’입니다. 시세보다 싸게 분양받아 그 차액을 얻는 구조입니다. 특히 나눔형은 시세의 절반 수준에 받을 수 있어 차익 잠재력이 큽니다. 대신 청약에 당첨돼야 시작되고, 나눔형은 차익의 30%를 정부와 나눠야 합니다. 들어가는 문이 좁고, 버는 돈에도 천장이 있는 길입니다.
하안주공 재건축의 엔진은 ‘대지지분과 사업성’입니다. 낡은 아파트를 사서 새 아파트로 바뀌는 과정의 가치 상승을 얻는 구조입니다. 쉽게 말해 땅 지분을 사두고, 재건축으로 새집이 될 때까지 기다리는 길이죠. 청약처럼 운에 기대지 않고 돈만 있으면 지금 당장 들어갈 수 있습니다. 대신 매매가를 치르고, 나중에 분담금까지 더 내야 하며, 사업이 늦어지는 위험을 통째로 떠안습니다.
광명시흥의 엔진은 ‘새 인프라가 만드는 신규 가치’입니다. 교통망과 자족도시가 들어서며 생기는 가치를 얻는 구조입니다. 잠재력은 가장 크지만, 인프라가 완성되기까지 가장 오래 걸리고 계획이 어긋날 위험도 가장 큽니다.
쉽게 비유하면 이렇습니다. 하안2 청약은 ‘싸게 나온 새집을 추첨으로 잡는 일’, 하안주공 재건축은 ‘헌집을 사서 새집이 될 때까지 키우는 일’, 광명시흥은 ‘허허벌판에 도시가 들어서길 기다리는 일’입니다. 셋은 우열의 문제가 아니라, 돈과 시간과 위험을 어떻게 감당할지의 문제입니다.
길 ① 하안2 공공주택 — 광명 본토에 빠르게 나오는 ‘나눔형’
먼저 하안2입니다. 광명시 하안동 일원 약 58만㎡(정확히는 581,193㎡) 부지에 3,578세대를 짓는 공공주택사업으로, 2022년 6월 공공주택지구로 지정된 뒤 2024년 11월 지구계획이 승인됐습니다. 사업시행자는 LH이며, 2025년 상반기 보상계획 공고를 시작으로 2026년 착공, 2029년 준공을 목표로 합니다.(출처: 디지털타임스, 뉴스1)
하안2의 가장 큰 특징은 공급 물량의 약 65%가 공공임대와 공공분양으로 채워진다는 점입니다. 민간분양 위주의 일반 택지지구와 달리, 무주택 실수요자에게 돌아가는 몫이 크다는 뜻입니다.(출처: 디지털타임스) 광명시는 이 지구를 청년·신혼부부 맞춤형 주거단지로 조성하겠다고 밝혔습니다.
이 가운데 4인 이상 가구가 노릴 만한 ‘전용 84㎡급 + 나눔형’ 조합은 사실상 S-1블록으로 좁혀집니다. S-1블록은 2024년 12월 이미 사업계획승인을 받았고, 전용 60~85㎡ 나눔형이 핵심 물량입니다. 나눔형(이익공유형)은 시세보다 크게 싸게 분양받는 대신, 의무거주 5년 뒤 되팔 때 시세차익의 70%만 가져가고 30%는 LH와 나누는 구조입니다.(출처: 마이홈포털 뉴홈 나눔형 안내) 분양가의 80%까지 만기 40년 저금리 전용 모기지가 가능해, 초기 자금 부담이 세 길 중 가장 작습니다.
쉽게 말해 하안2는 ‘광명 본토에, 비교적 빠르게, 적은 돈으로’ 들어갈 수 있는 길입니다. 다만 84㎡ 나눔형 물량 자체가 적어 청약 경쟁이 셀 수밖에 없다는 게 약점입니다.
길 ② 하안주공 재건축 — 발밑의 2만 6천 세대 ‘제2신도시’
다음은 바로 옆 하안주공 재건축입니다. 청약 경쟁자이자 대안이기에 함께 봐야 합니다.
하안주공은 1989~1990년 준공된 약 2만 세대 규모의 노후 단지로, 임대인 13단지를 뺀 1~12단지가 8개 구역으로 나뉘어 재건축을 추진 중입니다. 진행 속도는 5단지가 가장 빠르고, 그 뒤를 3·4단지, 12단지, 10·11단지, 6·7단지, 9단지, 8단지, 1·2단지가 잇습니다. (출처: 하우징헤럴드)
2025년 12월, 6·7단지와 9단지, 10·11단지, 12단지가 일제히 정비구역으로 지정되며 사업이 본궤도에 올랐습니다. 단지별 계획 규모는 이렇습니다.
| 구역 | 재건축 후 세대수 | 사업시행자 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 6·7단지(통합) | 3,263세대 | 한국토지신탁 | 최고 44층, 용적률 330% |
| 9단지 | 2,198세대 | 교보자산신탁 | 신탁방식 |
| 10·11단지(통합) | 4,004세대 | 한국자산신탁 | 일부 서울시 부지 포함 |
| 12단지 | 3,407세대 | 하나자산신탁 | 단일 단지 최대, 대장주 |
방식도 갈립니다. 6·7·9·10·11·12단지는 신탁사가 사업을 대행하는 신탁방식, 8단지와 1·2단지는 소유주가 조합을 꾸리는 조합방식입니다. 신탁방식은 조합 설립 절차를 건너뛰어 속도가 빠른 대신 신탁 수수료가 들고, 조합방식은 수수료가 없는 대신 소유주들이 직접 합의를 끌어내야 해 더딜 수 있습니다.
광명시는 이 일대를 ‘하안뉴타운형 정비모델’로 키워, 재건축이 끝나면 약 2만 6천 세대의 대규모 주거지로 재편한다는 계획입니다. (출처: 디벨로퍼뉴스, 위클리한국주택경제신문)
여기서 대장주로 꼽히는 12단지의 현재 시세를 보겠습니다. 2026년 6월 기준 28평형 매매 시세가 약 9.5억, 31평형이 약 10.1억입니다. (출처: 리치고 시세) 이 가격에는 이미 재건축 기대감이 상당 부분 반영돼 있습니다. 쉽게 말해 ‘미래의 새 아파트값’을 일부 미리 치르고 들어가는 셈입니다.
길 ③ 광명시흥 3기 신도시 — 가장 크고, 가장 멀고, 잠재력도 가장 큰
마지막은 광명시흥입니다. 광명시와 시흥시에 걸친 약 1,271만㎡(여의도 4.4배) 부지에 6만 7천 호를 짓는, 3기 신도시 중 최대 규모 사업입니다. 2022년 11월 공공주택지구로 지정됐고, 2024년 12월 지구계획이 승인됐습니다. LH와 GH가 공동 시행합니다. (출처: 머니투데이, 전자신문)
핵심 특징은 세 가지입니다. 첫째, 6만 7천 호 중 약 3만 7천 호가 공공주택으로, 청년·신혼부부에게 시세보다 싸게 공급됩니다. 둘째, 판교 테크노밸리의 약 3배인 135만㎡ 규모의 자족용지를 둬, 단순 베드타운이 아닌 일자리 도시를 지향합니다. 셋째, KTX 광명역에서 지구를 거쳐 서울을 잇는 남북철도를 2031년 개통 목표로 추진하는 등 교통망을 새로 깝니다.(출처: 서울경제, 전자신문)
일정은 2025년 보상 공고, 2027년 택지 착공, 2029년 첫 분양, 2031년 첫 입주가 목표입니다. 다만 관건은 토지 보상 속도로, 보상비만 20조 원에 이를 것으로 전망됩니다. 보상이 늦어지면 일정 전체가 밀릴 수 있다는 뜻입니다.
이 가운데 4인 가구가 노릴 만한 핵심은 B1-3블록입니다. 전용 84㎡ 나눔형이 1,148세대로, 하안2 S-1블록과 달리 물량이 넉넉합니다. 쉽게 말해 광명시흥은 ‘늦지만 문이 넓은’ 길입니다. 입주와 인프라 완성까지 가장 오래 기다려야 하지만, 그만큼 당첨 확률은 상대적으로 분산됩니다.
그래서, 셋 중 어디가 내 돈에 맞나 — 숫자로 끝까지 따져본다
여기서부터가 진짜입니다. 상담을 하다 보면 “그래서 결국 얼마 들고, 얼마 남느냐”가 모든 질문의 끝입니다. 그래서 세 길에 같은 무주택자가 들어간다고 가정하고, 들어가는 돈과 손에 쥐는 돈을 끝까지 계산해 보겠습니다. 아래 숫자는 모두 이해를 돕기 위한 가상의 시나리오입니다. 실제 분양가·분담금·미래 시세는 확정되지 않았으니, 금액 자체보다 ‘세 길의 돈 구조가 어떻게 다른가’를 보시기 바랍니다.
먼저 비교의 출발선을 맞춥니다. 셋 다 전용 84㎡(약 34평)짜리 새 아파트를 갖는다고 가정하고, 완성됐을 때의 시세를 똑같이 13억으로 놓겠습니다. 같은 결승점에 도착하는데, 들어가는 비용과 남는 돈이 어떻게 갈리는지 보는 겁니다.
잠깐, 나눔형 분양가는 왜 그렇게 싼가 — 산정 원리부터
“뉴홈 나눔형이 6억대? 너무 싼 거 아니냐”는 의문이 자연스럽습니다. 그래서 분양가가 어떻게 정해지는지부터 짚고 가겠습니다. 결론부터 말하면, 나눔형 분양가는 다음 두 값 중 더 낮은 쪽으로 정해집니다.
- 기준 1 (상한선): 인근 시세 × 70%
- 기준 2 (원가): 택지비 + 건축비(기본형건축비 + 가산비)
많은 분이 ‘시세 70%’만 기억하는데, 그건 넘으면 안 되는 천장일 뿐입니다. 공공택지에서는 택지비가 시세가 아니라 조성원가 수준으로 낮게 들어가기 때문에, 보통 기준 2(원가)가 기준 1(시세 70%)보다 더 낮게 나옵니다. 그래서 실제 분양가는 원가 기준으로 결정되고, 결과적으로 시세의 절반 가까이까지 내려가기도 합니다. 나눔형이 ‘반값 아파트’로 불리는 진짜 이유가 여기 있습니다.
하안2 나눔형 84㎡를 이 원가 공식으로 역산하면 이렇습니다.
- 건축비: 기본형건축비(2026년 3월 고시, ㎡당 222만원) × 84㎡ ≈ 1.86억, 여기에 지하층·가산비·기본선택품목을 더하면 약 3.3~3.7억
- 택지비: 약 3~3.7억(추정)
- 합계: 약 6.5~7.0억
택지비를 잡을 때 한 가지 짚을 점이 있습니다. “하안동은 기성 시가지니 땅값이 비싸 분양가도 높지 않겠냐”고 생각하기 쉬운데, 공공주택 택지비는 ‘현재 시가지 시세’가 아니라 ‘수용 당시 원형지 보상가 + 조성비’로 정해집니다. 그런데 하안2 부지는 40년 넘게 그린벨트와 특별관리지역으로 묶여 있던 땅이라, 보상 기준은 시가지가 아니라 그린벨트 상태의 농지·임야 지가입니다. 고양창릉도 똑같이 그린벨트를 해제해 만든 신도시여서, 두 곳의 원형지 보상 출발선은 의외로 비슷합니다.
그러면 하안동의 입지 우위는 어디서 드러날까요. 분양가가 아니라 ‘시세 70% 상한선’과 ‘입주 후 시세’에서 드러납니다. 하안동은 주변 시세가 높아 시세 70% 상한이 높게 잡히는데, LH는 이 상한 한도 안에서 택지비를 다소 높여 분양가를 책정할 여지가 있습니다. 게다가 2025년 보상에서 2029년 본청약까지 시간이 흐르며 조성원가도 오릅니다. 이 두 가지를 반영하면, 택지비는 외곽 신도시보다 조금 더 보는 것이 맞습니다. 그래서 위 역산도 택지비를 3억대 중후반까지 열어 두었습니다.
결론적으로 하안2 나눔형 84㎡는 6억대 중후반이 산식상 자연스러운 값입니다. 실제로 GTX-A를 낀 고양창릉 나눔형 84㎡도 본청약 기준 6억대 중반이었으니, 입지가 그에 못지않은 하안2가 비슷하거나 약간 높게 나오는 것은 무리가 없습니다.
한 가지 주의할 점. 흔히 비교로 언급되는 “고양창릉 84㎡ 7.7억”은 나눔형이 아니라 일반형(분양가 상한제, 시세 80% 수준) 가격입니다. 같은 단지라도 일반형과 나눔형은 1억 이상 차이가 나니, 비교할 때 유형을 반드시 구분해야 합니다. 아래 계산은 모두 나눔형 기준입니다.
길 ① 하안2 나눔형 청약 — “적게 넣고, 나눠 갖는다”
청약은 분양가만 내면 됩니다. 하안2 나눔형 84㎡ 분양가를 6.7억으로 잡겠습니다. 근거는 바로 앞에서 본 원가 역산(약 6.5~7.0억)의 중심값입니다. 실제로 이미 분양한 3기 신도시 나눔형도 이 범위였습니다. 고양창릉 S3블록 나눔형 84㎡가 사전청약 추정 약 5.5억, 본청약 기준 6억대 중반이었는데, 이곳은 GTX-A 창릉역을 끼고도 그 수준이었습니다. 하안동은 입지가 그에 못지않으니 비슷하거나 약간 높게 보는 것이 합리적입니다. <small>(출처: 서울경제 뉴홈 추정분양가)</small>
쉽게 말해 계산은 이렇게 흘러갑니다.
- 내가 내는 돈(분양가): 6.7억
- 그중 빌리는 돈: 분양가의 80%까지 저금리 모기지 → 약 5.4억까지 대출 가능
- 그래서 실제 내 주머니에서 당장 나가는 현금: 약 1.3억(+ 세금·비용)
- 완성 시 시세: 13억
- 표면 차익: 13억 − 6.7억 = 6.3억
- 그런데 나눔형은 차익의 70%만 내 몫 → 6.3억 × 70% = 약 4.4억
정리하면, 1억 남짓 현금으로 시작해 약 4.4억을 손에 쥐는 그림입니다. 들어가는 돈이 세 길 중 가장 적습니다. 대신 차익의 30%(약 1.9억)는 정부 몫으로 넘어가고, 의무거주 5년을 채워야 합니다. 한마디로 “적게 넣고, 차익은 나눠 갖는” 길입니다.”
길 ② 하안주공 재건축 매수 — “많이 넣고, 다 갖는다”
재건축은 청약과 셈법이 완전히 다릅니다. 분양가가 아니라 ‘지금 헌 아파트값 + 나중에 낼 분담금’이 총비용입니다. 선두 주자인 5단지를 예로, 가장 흔한 전용 59㎡ 소유자가 새 아파트 84㎡(34평)를 받는다고 가정해 보겠습니다. 아래 숫자는 공개 자료에 근거한 추정입니다.
분담금이 왜 생기는지부터 쉽게 풀어보죠. 새 아파트를 짓는 공사비는 조합원이 나눠 냅니다. 그런데 일반분양 물량을 팔아 번 돈으로 그 공사비를 일부 메웁니다. 공사비에서 일반분양 수입을 뺀 나머지를 조합원이 분담하는데, 이게 분담금입니다. 여기서 내 헌 집이 얼마로 인정받는지(권리가액)와, 사업이 남는 장사인지(비례율)가 분담금을 가릅니다.
5단지를 실제 숫자로 돌려보면 이렇습니다. 공사비는 시공사 입찰공고 기준 평당 800만원, 단지 전체 종전자산은 약 1조 3,300억, 새로 짓는 종후자산은 약 3조로 추정됩니다. 이를 비례율 공식(종후자산 − 총사업비, 나누기 종전자산)에 넣으면 약 105%가 나옵니다. 사업성이 양호하다는 뜻입니다. (출처: 5단지 시공자 선정 입찰공고, KB시세 등 — 상세 계산은 아래 링크 글 참조)
이 비례율을 적용해 전용 59㎡ 소유자가 84㎡를 신청하면, 분담금은 약 6.2억으로 추정됩니다. 그러면 총비용은 이렇게 정리됩니다.
- 지금 사는 값(전용 59㎡ 매매가): 약 6.3억
- 재건축하며 추가로 내는 돈(분담금): 약 6.2억
- 총 들어가는 돈: 6.3억 + 6.2억 = 약 12.5억
- 새로 받는 84㎡ 조합원분양가 기준: 약 12.9억
- 완성 후 일반분양가 기준 시세: 약 16억
여기서 숫자가 흥미롭게 맞아떨어집니다. 내가 들이는 총비용(약 12.5억)이 새 84㎡의 조합원분양가(약 12.9억)와 거의 같습니다. 당연합니다. 재건축은 결국 ‘헌 집 값 + 분담금’으로 새 집을 사는 구조이기 때문입니다. 핵심은 그 다음입니다. 완성 후 같은 84㎡의 일반분양가 기준 시세가 약 16억이라면, 12.5억을 들여 16억짜리를 갖는 셈이라 차익은 약 3.5억입니다.
“어? 청약(4.4억)보다 적게 남네?” 싶으실 겁니다. 여기서 두 가지를 봐야 합니다. 첫째, 이 차익은 100% 내 몫입니다. 나눔형처럼 정부와 나누지 않습니다. 둘째, 이 시세(16억)는 광명 신축 분양가가 평당 5천만원을 넘나드는 현재 시세를 반영한 값이라, 입주 시점에 더 오르면 차익도 함께 커집니다. 차익에 천장이 없다는 건 이런 뜻입니다.
정리하면, 12억 넘는 큰돈을 넣되, 단지 가치가 오르는 만큼 차익을 통째로 가져가는 길입니다. 대신 함정이 있습니다. 비례율 105%는 ‘좋은 시나리오’입니다. 5단지는 평당 800만원 입찰이 한 차례 유찰됐는데, 공사비가 더 오르면 비례율이 100% 아래로 떨어지고 분담금은 타입마다 1억 안팎씩 더 붙습니다. 게다가 광명이 규제지역·토지거래허가구역으로 묶여, 지금 매물을 사도 조합원 지위 승계가 안 되면 입주권을 못 받고 현금청산될 수 있습니다. 이 셈 전체가 ‘입주권을 받을 수 있는 물건’이라는 전제 위에 서 있다는 점을 잊으면 안 됩니다.
길 ③ 광명시흥 청약 — “비슷하게 넣고, 더 오래 기다린다”
광명시흥도 청약이라 셈법은 하안2와 같습니다. 84㎡ 나눔형을 6.5억으로 잡겠습니다. 하안2(6.7억)보다 약간 낮게 보지만, 차이는 크지 않습니다. B1-3블록이 노온사동에 있는데, 바로 옆에 신안산선·경강선이 지나는 학온역이 새로 생기고(2028년 개통 예정), 74만 평 규모의 광명시흥테크노밸리 일자리 배후를 끼고 있기 때문입니다. 신안산선이 열리면 여의도까지 직결됩니다. 본청약 시점(2029~2030년)에는 이 교통 호재가 인근 시세에 상당 부분 반영돼 있을 가능성이 크고, 나눔형 분양가는 그 시세의 70%를 상한으로 보므로 분양가도 함께 올라갑니다.
- 내가 내는 돈: 6.5억(모기지 80% 활용 시 당장 현금 약 1.3억)
- 완성 시 시세: 신도시가 자리 잡으면 13억 이상도 가능하나, 보수적으로 13억
- 표면 차익: 6.5억 → 나눔형 70% 적용 시 약 4.6억
숫자만 보면 하안2와 비슷하거나 약간 낫습니다. 하지만 결정적 차이는 시간입니다. 하안2는 2029년 입주인데, 광명시흥은 2031년 이후에야 첫 입주이고 인프라가 자리 잡기까지 더 걸립니다. 같은 4억대 차익이라도 받는 시점이 몇 년 늦고, 그 사이 교통망이 제때 들어선다는 보장을 기다려야 합니다. “비슷하게 넣지만, 더 길게 기다리는” 길입니다.
하안2와 광명시흥의 차이는 결국 ‘지금 갖춰진 입지(하안2)’와 ‘앞으로 갖춰질 입지(광명시흥)’의 차이입니다. 하안2는 기존 생활권에 바로 붙어 입주와 동시에 인프라를 쓰지만, 광명시흥은 학온역과 테크노밸리가 계획대로 들어서야 가치가 완성됩니다. 그래서 분양가는 하안2가 약간 앞서되, 호재가 모두 실현되면 광명시흥이 역전할 여지도 있습니다.
| 항목 | 하안2 청약(나눔형) | 하안주공 재건축 | 광명시흥 청약(나눔형) |
|---|---|---|---|
| 들어가는 돈 | 분양가 6.7억 | 매매 6.3억 + 분담금 약 6.2억 = 12.5억 | 분양가 6.5억 |
| 당장 필요한 현금 | 약 1.3억(모기지 80%) | 6.3억 + 분담금(대출 활용) | 약 1.3억(모기지 80%) |
| 완성 시 가정 시세 | 13억 | 약 16억(84㎡ 일반분양가 기준) | 13억(호재 실현 시 더) |
| 표면 차익 | 6.3억 | 약 3.5억 | 6.5억 |
| 실제 내 몫 | 약 4.4억(70%) | 약 3.5억(100%·상승 시 더) | 약 4.6억(70%) |
| 한 줄 성격 | 적게 넣고 나눠 갖기 | 많이 넣고 다 갖기 | 비슷하게 넣고 더 기다리기 |
이 표의 결론은 “어디가 제일 많이 남는다”가 아닙니다. 돈이 적은 사람은 청약(하안2·광명시흥)이 사실상 유일한 길이고, 목돈이 있고 단지 가치 상승에 베팅할 수 있는 사람은 재건축이 차익 상한을 열어준다는 것입니다. 내 통장 사정이 길을 먼저 정해줍니다.
다시 강조하면, 위 숫자는 모두 가정입니다. 특히 재건축 분담금(약 2억)과 완성 시세(13억)는 확정값이 아니라 이해를 돕기 위한 추정이며, 실제로는 단지·평형·시점에 따라 크게 달라집니다. 정확한 분담금은 각 단지의 사업시행계획이 나와야, 정확한 분양가는 LH 입주자모집공고가 나와야 확정됩니다.
짚고 넘어갈 함정 — 셋 다 ‘지금 숫자’가 끝까지 가지 않는다
세 길 모두 공통된 함정이 있습니다. 지금 보는 숫자가 끝까지 유지되지 않는다는 점입니다.
하안2 청약은 본청약 때 분양가가 뜁니다. 실제로 인천계양에서는 본청약 확정 분양가가 6천만~9천만원 오르자 사전청약 당첨자의 40%대가 계약을 포기한 것으로 전해집니다. (출처: KPI뉴스 보도) 지금 추정한 6억대도 2027~2028년 본청약 땐 더 오를 수 있습니다.
하안주공 재건축은 분담금이 변수입니다. 지금 6억대에 사도, 공사비가 오르면 분담금이 불어나 총투입금이 예상을 넘어설 수 있습니다. 앞서 5단지 비례율 105%는 ‘좋은 시나리오’였는데, 평당 800만원 입찰이 이미 한 차례 유찰된 만큼 공사비가 더 오르면 비례율이 100% 아래로 떨어지고 분담금은 타입마다 1억 안팎씩 더 붙습니다. 재건축의 진짜 비용은 매매가가 아니라 ‘매매가 더하기 분담금’이고, 이 분담금은 관리처분계획이 나오는 사업 막바지까지 확정되지 않습니다. 게다가 현재 시세에 이미 재건축 기대가 반영돼 있어, 기대가 선반영된 가격에 들어가면 사업이 늦어질 때 부담이 큽니다.
광명시흥은 시간이 함정입니다. 보상비 20조 원 규모의 토지 보상이 늦어지거나, 교통망과 자족도시가 계획대로 들어서지 않으면, 잠재력은 종이 위 숫자로 남습니다.
쉽게 말해, 세 길 모두 ‘지금 보이는 이득’에 1억 안팎의 변동 폭을 미리 얹어두고 판단해야 안전합니다. 이것이 안전마진입니다.
시간 축으로 보면 — 광명 거주자의 동선
세 길을 시간 위에 올려놓으면 선택이 정리됩니다.
지금 당장 움직일 수 있고 자금이 충분하다면 하안주공 재건축이 유일하게 ‘오늘’ 진입 가능한 길입니다. 단 선두 구역(5단지, 3·4단지)일수록 가격에 기대가 많이 실려 있습니다.
2027~2028년에는 하안2 청약이 열립니다. 광명 본토, 빠른 입주, 나눔형 가격이라는 조건이 맞물리지만 84㎡ 나눔형 물량이 적어 경쟁률이 매우 높을 것입니다.
2029~2030년에는 광명시흥의 대규모 물량이 열립니다. 당첨 확률은 하안2보다 높지만 입주와 인프라 완성까지 더 기다려야 합니다.
광명 거주자라면 청약 두 길(하안2·광명시흥) 모두 당해지역 우선공급이 통한다는 게 무기입니다. 그래서 현실적인 동선은 이렇습니다. 자금 여력이 크고 기다림을 감당할 수 있으면 하안주공 재건축으로 지금 들어가고, 청약으로 새집을 노린다면 하안2를 먼저 두드린 뒤 광명시흥으로 잇는 것입니다. 정확한 청약 일정은 LH청약플러스 공급계획으로 확정되니 관심공고 알리미에 등록해 두시길 권합니다.
결론 — 그리고 이 진단이 틀렸다고 알아챌 신호
광명은 지금 성격이 다른 세 개의 엔진이 동시에 도는, 흔치 않은 시장입니다. 하안2 청약은 적은 돈으로 새집을 잡되 차익을 나누는 길이고, 하안주공 재건축은 큰돈으로 헌집을 키우되 차익을 독차지하는 길이며, 광명시흥은 길게 기다려 새 도시의 가치를 얻는 길입니다. 정답은 하나가 아니라, 본인의 자금과 시간표가 정합니다.
다만 이 진단은 틀릴 수 있습니다. 세 가지 신호를 지표로 삼으시길 권합니다. 첫째, 하안주공 재건축이 분담금 부담이나 신탁·상가 갈등으로 속도가 꺾인다면, ‘오늘 진입 가능한 길’이라는 평가는 흔들립니다. 둘째, 하안2 본청약 분양가가 예상보다 크게 뛰어 일반형과 차이가 좁혀진다면, ‘싸게 잡는 길’이라는 전제가 약해집니다. 셋째, 광명시흥의 토지 보상과 교통망이 지연 없이 실현된다면, ‘가장 오래 기다리는 길’이 오히려 ‘가장 먼저 올라타야 할 길’로 바뀝니다. 진단은 맞히기 위한 것이 아니라, 틀렸을 때 빨리 알아차리기 위한 것입니다. 위 신호들을 지켜보며 자기 길을 정하시기 바랍니다.
재건축의 진짜 비용은 ‘매매가 + 분담금’이라고 했는데, 그 분담금이 실제로 어떻게 계산되는지 궁금하실 겁니다. 재건축 선두 주자인 하안주공 5단지를 예로, 권리가액과 비례율, 분담금을 가상의 숫자로 끝까지 계산해 “그래서 새 아파트를 얼마에 갖게 되는가”를 따로 정리해 두었습니다. 재건축을 진지하게 검토하신다면 광명 하안주공 5단지 재건축, 분담금은 도대체 얼마일까 글을 함께 보시길 권합니다.
본 글은 공개된 공식 자료를 토대로 한 일반적인 정보 제공이며, 개별 청약·투자에 대한 자문이 아닙니다. 분양가·시세·분담금·일정 등은 사업 추진 과정에서 변동될 수 있으므로, 청약·매수 전 LH 입주자모집공고와 각 조합·신탁사 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.
외부 링크
- LH청약플러스: https://apply.lh.or.kr/
- 마이홈포털 뉴홈 나눔형 안내: https://www.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectNewHomeShareTypeView.do
- 광명시 광명재건축 안내: https://www.gm.go.kr/pt/partInfo/ud/newtown/gm_rebuild.jsp
출처
- 국토교통부 고시 제2024-1049호(광명하안2 S-1BL 사업계획 승인) 및 주택건설계획
- 광명하안2 공공주택지구 지구계획 승인(2024.11, 디지털타임스·뉴스1·서울신문)
- 광명시 하안주공 6·7·9·10·11·12단지 정비구역 지정 고시(2025.12)
- 하안주공 재건축 단지별 현황(하우징헤럴드, 디벨로퍼뉴스, 위클리한국주택경제신문)
- 하안주공 12단지 시세(리치고, 2026.6 기준)
- 광명시흥 공공주택지구 지구계획 승인(2024.12, 머니투데이·서울경제·전자신문)
- 고양창릉 본청약 확정 분양가(헤럴드경제), 인천계양 본청약 포기 사례(KPI뉴스)
- 마이홈포털 뉴홈 나눔형 안내, LH청약플러스 공급계획